Thực tế cho thấy, đã từng phát sinh nhiều tranh chấp giữa nhà đầu tư với chủ đầu tư dự án bất động sản liên quan đến hợp đồng góp vốn. Thời điểm “cơm lành, canh ngọt”, nhà đầu tư sẽ góp vốn vào dự án và hợp đồng góp vốn sẽ trở thành vật đảm bảo để mua nhà, và là “phần tiếp theo” của cả quá trình hợp tác. Thế nhưng nếu chẳng may "cơm không lành, canh chẳng ngọt", chủ đầu tư lại trở mặt hoàn trả tiền cho người góp vốn vì cho rằng: “Góp tiền thì lại trả tiền, làm gì có giao kèo pháp lý nào yêu cầu phải dành nhà cho nhà đầu tư?…”

Bộ Xây dựng cho rằng, “Hợp đồng góp vốn” không thể coi là “căn nhà” để nhà đầu tư có thể mua bán. Góp tiền mua nhà và mua nhà là hai việc khác biệt. Ảnh minh họa

Trường hợp khác, nhà đầu tư lại cầm hợp đồng góp vốn (tức "bằng chứng" để được nhận suất nhà nào đó trong dự án) để sang nhượng cho bên thứ ba chính là khách hàng. Thế nhưng, nếu nhà đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư hoặc dự án nảy sinh vấn đề, khách hàng khi đó chỉ còn biết đến đòi nhà của nhà đầu tư thì họ lại không được quyền bán nhà. Nếu muốn đòi chủ đầu tư thì càng khó vì họ không bán trực tiếp cho khách hàng, không cầm tiền của người mua thì không thể có cơ sở để xử lý.

Để khắc phục những bất cập trên, Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mà Bộ Xây dựng đang soạn thảo (sẽ có hiệu lực từ 1/7/2015) có thêm nội dung: nhà đầu tư sẽ không được phép bán nhà. Theo đó, quyền bán nhà thuộc về chủ đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư muốn nhận sản phẩm nhà ở thì có thể dùng lợi nhuận từ việc góp vốn để mua sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, quy định này nhằm tránh những vấn đề rắc rối, kiện tụng từng diễn ra trước đây. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, nhà đầu tư sẽ không có bất cứ quyền gì đối với sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư dự án nếu họ không tự mình trở thành khách hàng của dự án với những thủ tục mua bán theo luật định.

Ngân hàng cho vay góp vốn có thể là “vô  nghĩa”

Quy định trên cũng sẽ là cơ sở pháp lý để các bên liên quan như người mua nhà và ngân hàng cân nhắc trong khi tiến hành giao dịch. Không chỉ người mua nhà mà ngân hàng cũng nên “cảnh giác” khi quyết định cho vay góp vốn đầu tư nhà ở. 

Cụ thể, các ngân hàng không nên cho vay để góp vốn đầu tư nhà ở mà chỉ nên cho vay khi khách hàng được ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư. Tức là, ngân hàng nên khuyến khích cho vay đối với các chủ đầu tư dự án, còn các chủ đầu tư phải chủ động huy động vốn từ các nguồn lực xã hội vì họ có quyền sử dụng đất, có giấy phép đầu tư một cách chắc chắn.

Về vấn đề trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng chia sẻ: “Nếu ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay để góp vốn đầu tư vào các dự án bất động sản thì vấn đề nằm ở chính ngân hàng đó có chấp nhận việc thế chấp hợp đồng góp vốn của nhà đầu tư hay không trong trường hợp nhà đầu tư không có tài sản khác thế chấp. Bởi lẽ, việc đi vay để góp vốn đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở sẽ trở thành vô nghĩa nếu các ngân hàng không yêu cầu nhà đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác khi vay vốn”.

Ngoài ra, việc góp vốn cho dự án chỉ được tính từ khi chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất. Nghĩa là, bản thân chủ đầu tư buộc phải có đủ tiền để đền bù, GPMB rồi mới được phép huy động vốn thông qua các hình thức như liên doanh liên kết, cổ phần, hợp tác kinh doanh... Còn nếu nhà đầu tư đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và bắt đầu nộp tiền theo hợp đồng này thì nghĩa là nhà đầu tư đã trở thành khách hàng, còn việc nộp tiền chính là hình thức thanh toán, kể cả thanh toán trả trước, thanh toán chậm hay thanh toán một lần.